Байр хэтэрхий үнэтэй байна уу?

Гэр бүлийн орон байрнаас өөр нийгмийн цөм болсон зүйл бараг байхгүй болов уу. Энд л та бид амарч, эд хогшлоо хадгалж, гэр бүлтэйгээ ихэнх цагаа өнгөрөөдөг билээ. Харин Улаанбаатар дахь гэр бүлүүдийн хувьд энэ санааг олон давхар орон сууцаар төсөөлдөг.

Хүүхдүүд том болж хүнтэй суугаад хүүхэд гаргаснаар (яг ийм дарааллаар бас дандаа биш) гэр бүлүүдэд байрны урьдчилгаа эсвэл бүтэн байрны мөнгө олох том даалгавар тулгардаг. Ингээд бичихээр Америк мөрөөдөлтэй адил үлгэрийн юм шиг сонсогдож байгаа биз.

Энэхүү Монгол мөрөөдөл нь өндөр ашигтай барилгын салбарын зохиосон хулхи мөрөөдөл гэх нь амархан л даа, тэгэхдээ би үүнийг нэгэн жиргээнд хариулах гэж хийсэн юм. Тийм ээ, ердөө л нэгэн жиргээ. Та аливаа нэгэн идеал эсвэл шударга ёсны төлөө байдаг байж болох. Харин би Твиттерт хэтэрхий их анхаарал хандуулаад байх шиг.

Хятадын Evergrande өрийн хямралын дараахан хятадын хотуудыг дэлхийн томоохон хотуудад орон сууцны үнийг хүмүүсийн орлоготой харьцуулсан нийтлэл гарсан. Хэрэв Улаанбаатар хотыг энэ нийтлэл дээр оруулсан бол хэдэд эрэмбэлэгдэх бол гэсэн хүсэлт надад ирсний дагуу би энэ судалгааг хийж үзэхээр шийдсэн юм. article showing the price to income ratio for various Chinese cities compared to well-known cities around the world. I was asked to take on this chart and see how Ulaanbaatar stacks up with the rest of the world.

Эхлээд, орон сууцны үнэ болон орлогын харьцааг тодорхойлъё. Энэ график дахь дата-г амьдралын өртгийн дата цуглуулагч Numbeo-с авчээ. Numbeo орон сууцны үнэ болон иргэдийн орлогыг харьцуулсан доорхи маш энгийн томьёог ашигладаг. Ингэхдээ орон сууцанд дунджаар 90 м.кв ашиглаж, жилийн дундаж орлогыг 1.5-аар үржүүлжээ. 1.5 аар үржүүлсэн нь нийт хөдөлмөрийн насны эмэгтэйчүүдийн 50% нь хөдөлмөр эрхэлж байгаа гэсэн зөвхөн энэ тооцоололд ашигласан таамаг аж.

Эдгээр таамаглалууд Монголын нөхцөлд бүрэн нийцэхгүй байж болох ч одоогоор бидэнд ижилхэн үзүүлэлтээр харьцуулах нь чухал байгаа тул түр орхиё. Аз болж, Numbeo дээр Улаанбаатар дахь орон сууцны үнэ ба орлогын харьцуулалт бэлэн байлаа. Түрүүчийн харьцуулсан графикт Улаанбаатарыг нэмэхэд ингэж харагдаж байна. (2021 оны байдлаар)

Энэ график дээр харахад Хятадын маш үнэтэй хотуудын хажууд Улаанбаатар тийм ч муугүй харагдаж байна. Гэвч, Улаанбаатараас хямдхан тооцогдож буй 2 хотыг хар даа. Нью Йорк, Сан Франциско!

Алив Siri, энийг дахин тооцоолоод аль!

Нэг алхам ухраад үзье. Бид эдгээр мэдээллийг үнэн зөв гэдэгт хэр итгэлтэй байна вэ? Дотоодын болон найдвартай эх сурвалжууд дээр үндэслэн Numbeo дээрх мэдээллийг бататгахыг би хүссэн юм.

Датаг нь илүү нарийвчлан судлахад, Numbeo-ийн тооцоолсон орлогын харьцаа үзүүлэлтэд хэд хэдэн асуудал илэрсэн. Нэгдүгээрт, Numbeo тооцоололдоо дундаж эсвэл медиан цалин ашигласан нь тодорхойгүй байсан. Цөөн хэдэн маш өндөр орлоготой иргэд дундаж цалинг дээш нь татдаг тул Монголд медиан цалин дундаж цалингаасаа нэлээн бага байдаг.

Үндэсний Статистикийн Хорооноос дундаж цалинг улсын хэмжээнд болон Улаанбаатар хотын хэмжээнд гаргадаг бол медиан цалин зөвхөн улсын хэмжээнд гаргадаг.

Медиан утга нь дунджаасаа бага байх тохиолдолд хамгийн олон тохиолдох утга (mode) нь медианаасаа ч бага байх нь элбэг гэдгийг дурдах нь зүйтэй. Эдгээр зүйлс дээр үндэслэн, статистикийн хувьд дундаж Монгол хүн яг үнэн хэрэг дээрээ дундаж биш болж таарч байна.

Хоёрдугаарт, орон сууцны нэгж метр квадратад ногдох дундаж үнийн бүрэлдэхүүн харилцан адилгүй байна. АНУ гэх мэт улсуудад орон сууцны дундаж үнэд амины орон сууц (хаус), жижиг цөөхөн айлын орон сууц, олон давхар орон сууц зэрэг бүгд багтсан байдаг бол Улаанбаатарт орон сууцны үнэ зөвхөн олон давхар орон сууцны үнийг агуулсан байдаг. Гэсэн хэдий ч Улаанбаатар дахь иргэдийн талаас илүү нь олон давхар орон сууцнаас өөр төрлийн байранд амьдарч байгаа нь бидний судалгааг зөвхөн орон сууцаар хязгаарлаж байна.

Эдгээр асуудлуудыг харгалзан олдож буй дата дээрээ үндэслэж дараах тооцооллыг хийлээ. Харьцуулалтыг ижил байлгахын тулд Numbeo дээрхтэй ижил томьёо ашиглалаа.

  • 1212.mn Улаанбаатар дахь дундаж цалин 2021 оны 2-р улирал - ₮ 1,433,100
  • Улаанбаатар дахь орон сууцны дундаж 1 м.кв -ын үнэ (Тэнхлэг Зууч) - ₮ 2,647,076
  • ХХОАТ 10% + НДШ 13.5% = Нийт татвар 23.5%

Эдгээр дүнгүүдийг ашиглаад Numbeo-тэй ижлээр дараах байдлаар тооцож байна. Орон сууцны дунджаар 90 м.кв-ыг ашигласан бол сарын дундаж цалингаа 12 сард үржүүлснээр жилийн дундаж орлого гарч ирж байна. Бүгдийг нь 1.5-аар үржүүлээд дараах байдлаар тооцооллоо:

Хариу нь? 12.07. Numbeo-ийн анх тооцоолсноос арай өндөр гарч байна. Бидний сөхсөн дээрх асуудлуудыг хамруулан тооцвол анхны тооцоолол тийм ч хол зөрөөгүй байна. Энэ харьцуулалтыг өгүүлбэрээр илэрхийлье. Статистикийн хувьд дундаж Монгол өрх байр худалдан авахын тулд Сан-Франциско эсвэл Нью Йорк дахь өрхөөс орлоготой харьцаагаар илүү ихийг төлж байна.

90 метр квадрат аа?

Хэрэв та Монгол дахь нөхцөл байдлыг мэддэг бол 90 метр квадрат байр томдоо орно гэдгийг надаар хэлүүлэлтгүй мэдэх байх. Үүнээс гадна, засгийн газрын ипотекийн зээл 80 метр квадрат хүртэлх байранд л зөвхөн олгогддог билээ.

Энэ асуудлуудыг буулгахын тулд би ижилхэн тооцооллыг Улаанбаатарт арай бодит байдалтай ойрхон байлгахаар дараах өгөгдлүүд дээр үндэслэн дахин нэг хийсэн юм.

  • Медиан цалин, улсын хэмжээнд (2021 оны 2-р улирал, 1212.mn) - ₮ 993,600
  • Ижилхэн байрны үнэ (2021 оны 2-р улирлын байдлаар) - ₮ 2,647,076
  • ХХОАТ 10% + НДШ 13.5% = Нийт татвар 23.5%
  • Дундаж орон сууцны хэмжээ: 62 м.кв (Тэнхлэг зууч энэ хэмжээг Улаанбаатар дахь медиан хэмжээ гэж үздэг)
    • Tenkhleg Zuuch currently considers this the median apartment size in Ulaanbaatar.

Хариу? 11.99. 90 м.кв-аар тооцож үзсэнтэй тийм ч их ялгаа гарсангүй. Энэ удаагийн тооцооллыг өөр м.кв-аар бодсон тул өмнөх шиг бусад хотуудтай шууд харьцуулах боломжгүй болж байгаа ч гэсэн дундаж давхаргын айлуудын орон сууц худалдан авах чадварыг бидэнд бодитоор харуулах боломжтой болж байна.

Тодруулга: Өмнөх харьцааг шууд 1.3 аар хуваагаад гарчих юм биш үү гэж бодож байж болно л доо (62 м.кв 90 м.кв-аас 30%-аар бага учир). Гэхдээ Numbeo дээрх харьцаа дундаж эсвэл медианыг ашиглаж байгаа үгүй нь мэдэгдэхгүй тул ийм ерөнхий тооцоолол хийж үнэн зөв хариулт авахгүй л болов уу.

Одоо хийх тооцоолол илүү ойртож магадгүй юм.

Ойртуулаад тодруул!

Дээрх тооцооллуудыг хийсэн ч гэсэн надад уг асуудлыг бүрэн ойлгосон мэт мэдрэмж төрөөгүй. Тиймээс би үнэ ба орлогыг харьцуулсан хандлагыг (тренд) харахыг хэрэгтэй гэж бодсон. Өөрөөр хэлбэл, байрны үнэ орлоготой харьцуулбал хямдарсан уу эсвэл илүү үнэтэй болсон уу?

Азаар надад орон сууцны үнэ болон цалингийн 2014-2021 оны мэдээлэл бэлэн байсан. Доорх мэдээлэл болон таамаглалуудыг ашиглан график гаргалаа.

  • Жилийн цэвэр (гар дээр авч буй) цалин = Дундаж цалин (улсын хэмжээнд) * (1-татвар)*12
  • Дундаж байрны үнэ = Улаанбаатар дахь дундаж 1 м.кв-ийн үнэ * 62 м.кв
  • Үнэ/Орлогын харьцаа = Дундаж байрны үнэ / жилийн цэвэр цалин

Айл өрхүүд байр авахад үргэлж хэцүү болсоор ирсэн гэж сонссон болохоор энэ үр дүнг хараад би нэлээн гайхсан. Өнгөрсөн 10-аад жилийн хугацаанд медиан болон дундаж орлоготой айлуудад байр авах боломж илүү сайжирсан харагдаж байна. 2019 оны үеэс эхлээд илүү тэнцвэртэй болж байрны үнэ орлоготой ижил хэмжээгээр өсөж эхэлсэн байна.

Энэ нь орон сууцны зах зээлд эрэлт нийлүүлэлт ямар нэгэн тэнцвэртэй төвшинд очсоны илрэл байж болох юм. Олон жилийн дараа байрны нийлүүлэлт эрэлттэйгээ тэнцүү төвшинд очсон ч юм уу.

Хэрэв тийм бол энэ нь Монголчууд байр авахад илүү хялбар болсон гэсэн үг үү? Энэ хэцүү асуултын хариуг олохын тулд бидэнд Монголын онцгой өрийн зах зээл болох ипотекийн зээл гэх мэт асуудлуудыг нэгтгэн авч үзэх хэрэгтэй болно.

Үүнийг дараа нь судлан үзье.